De Buenos Aires a Nueva York: un mercado inmobiliario disparatado

Mercado Inmobiliario: ¿un problema Argentino?

Hace varias décadas que el acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires es una deuda pendiente para la mayoría de los habitantes. Y no hacemos referencia solo a las clases más vulnerables, sino a la mayor parte de la clase media, salarios de rango medio-alto, incluso, entran en este complejo sistema.

Predominan los alquileres, no hay un sistema de créditos hipotecarios sustentables y accesibles, y las ventas se realizan a precios exorbitantes dignos para inversiones extranjeras.

Podríamos hablar mucho más sobre el tema pero ya hay bastante literatura que habla de ello. Lo importante a recalcar es que no es el caso de un sistema “descompensado”, o un fenómeno propio de un país que no es del primer mundo, sino que es una tendencia de los grandes centros urbanos a nivel global, y tienen sus motivos:

 

Nueva York, primer mundo, y el recuerdo de las series de los 90’s

El mercado inmobiliario de Nueva York, por ejemplo, se está transformando a niveles muy veloces, y la transformación no parece ser nada favorable para algunos sectores.

Si antes las series nos enseñaban (por ejemplo, con los nombres de las estaciones de subte de Nueva York) que habían barrios humildes, barrios caros, “barrios de”, exclusivos de algún sector, barrios medios, y que de ello dependía la tasa criminalidad, un tema típico de las series neoyorkinas de los noventas; ahora se vive una homogeneización de Nueva York.

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Seinfeld, serie icónica neoyorkina de los 90’s

La ciudad comienza a tener estándares con rumbo a ser una isla de viviendas de salarios increíblemente altos en su totalidad, en la que los precios más incoherentes parecen normales.

 

Proceso de Gentrificación Urbana ¿Qué es? 

La isla de Manhattan se ha gentrificado casi por completo, y quedan muy pocos barrios que antes eran de clase media/clase baja o simplemente accesibles. Este es un ejemplo que ilustra la homogeneización de Nueva York.

 

¿Por qué? Hay dos factores que van de la mano:

1. Hay hechos y mejoras puntuales respecto a un par de décadas pasadas, lo que lo hacen una “mejor” ciudad o “más habitable”.

2. Al igual que en Buenos Aires, Londres, y otras ciudades, el mercado inmobiliario de Nueva York se transforma y se convierte en una gran meca de inversión extranjera por sobre la habitabilidad, parecería ser que ese es su único objetivo, ¿y los propios habitantes?. No es casual que ocurran los dos factores a la vez.

 

Mejoras urbanas:

1. Reducción de la criminalidad: cuando antes parecía una tarea imposible, ahora lo es y expande las fronteras de barrios “posibles de habitar”.

2. Mejoras en algunos barrios: por ejemplo, se recicla la higiene con la mejora de un parque público. Se agrega valor con la obra pública y mega-inversiones inmobiliarias. Así, los barrios medios “cobran un nuevo valor” y a la par, se revaloriza el resto. En lo que era un barrio malo de Manhattan anteriormente industrial, ahora se construyen rascacielos y departamentos de lujo.

3. Moda. Sube la popularidad de los barrios: ocurre en Soho o Greenwich Village, el barrio de la serie de Warner “Friends”. En los 90’s aun se podía, pero ahora es poco probable que estos personajes pudieran vivir allí. El precio medio de un departamento en estos nuevos barrios puede ser  igual o superior a un millón de dólares.

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Habitantes vs Inversores Internacionales

  • El promedio para compartir un piso en Nueva York alquilando, como en la serie ambientada en los 90’s, How I Met Your Mother, cuesta alrededor de 1500 dólares. 
  • En Manhattan, si uno quiere vivir solo, el promedio es de 3.424 dólares al mes por un departamento de un dormitorio. Y eso incluye barrios malos, como Harlem.
  • ¿Cuánto cuesta un piso de lujo? En Manhattan se considera que el lujo comienza a partir de los cinco millones, por debajo de eso estamos hablando de los apartamentos para clase media.
  • El precio del departamento medio en Manhattan es de más de 2 millones de dólares según los últimos datos de 2016.

Muchos inversores compran viviendas de lujo en Nueva York como un medio para depositar valor, aunque solo estén destinadas a su uso una o dos semanas por año. Los precios del mercado suben a la par que se adaptan a estos valores.

Parte de las distorsiones del mercado ocurren por falta de regulaciones y  porque los precios se adaptan a las inversiones internacionales, compras que se realizan, muchas veces a través de compañías pantalla en paraísos fiscales. En algunos edificios más del 50% de las viviendas se tienen en propiedad mediante paraísos fiscales.